不動産クラファンを、 プロの目で解剖する

【Rating: B】 B 利回り6.0%の新築メゾネット、マスターリース10年という看板は魅力的。だが劣後比率10.1%は物件価格わずか4.1%下落で蒸発する薄氷。鑑定なし・NOI非開示・LTV59.6%という霧の中を、206件償還実績という羅針盤だけで航海する構図。自己資本比率9.1%の船体強度が試される。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "6.0％", "募集額": "5,420万円", "運用期間": "304日"} -->

【Rating: B】 B 利回り7%の果実は、築45年超RC2棟を2.5億円で売り抜けて初めて手に入る。鑑定評価なし、マスターリース先は身内の子会社、劣後比率10%。函館の縮小市場で買い手が現れなければ、キャップレート1%上昇で劣後バッファは吹き飛ぶ構造。出口の霧は濃い。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "7%", "募集額": "1.8億円", "運用期間": "12ヶ月"} -->

【Rating: B】 B 鑑定比82.7%の割安取得が光る一方、NOI非開示という死角が潜む。劣後18.1%は一見厚いが、LTV51.6%のレバレッジが盾を薄くし、物件価格8.7%下落で優先出資に傷が入る構造。上場企業トーセイの看板は信頼に値するが、出口は2年後の市況次第。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "5.2%", "募集額": "1.1億円", "運用期間": "24ヶ月"} -->

【Rating: C】 C 利回り12%の甘い蜜は、LTV74%という綱渡りの上に置かれている。劣後比率わずか5%、物件価格が5%下振れすればバッファは消滅。鑑定は「予定」止まり、NOI裏付けなし、出口は売却益一本勝負。西麻布の地価上昇トレンドは追い風だが、1年で+17%を織り込む概算鑑定が本鑑定で下振れすれば、投資家の元本が最前線に立つ。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "12.0％", "募集額": "2.5億円", "運用期間": "1年 1日"} -->

【Rating: B】 B 利回り8.1%の果実は、鑑定なし・NOI非開示・売却先未定という霧の中にぶら下がる。劣後10%が売却価格▲10%までのバッファとして機能するが、自己資本比率6.1%の事業者が7.25億円の出口を約束できる保証はどこにもない。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "8.1%", "募集額": "6.5億円", "運用期間": "9.0ヶ月"} -->

【Rating: B】 B 利回り3.0%は"安全料"の名を借りた思考停止チケット。劣後30%と鑑定8,310万円の二重盾は優秀だが、NOI非開示・テナント属性不明・出口計画ゼロの三重霧が視界を塞ぐ。結局、上場企業の看板に全チップを置く構造——それを「信頼」と呼ぶか「盲信」と呼ぶかは投資家次第。 <!-- METRICS: {"予定利回り": "—", "募集額": "4,150万円", "運用期間": "6 ヶ月"} -->